---
title: "Hur går köpet av ett hyreshus till, från intresse till tillträde?"
type: "Guide"
date: "2026-10-13"
updated: "2026-10-24"
description: "Köpet av ett hyreshus går i nio steg: underlag, bank, visning, besiktning, hyresgästernas avtal, budgivning, kontrakt, tillträde och lagfart. Inget bud binder, men köpet blir bindande när båda parter skrivit under köpehandlingen. Hyresavtalen följer med huset, och från den 1 juli 2026 krävs svenskt person-, samordnings- eller organisationsnummer för lagfart."
url: "https://nora.clearagency.ai/kunskap/fran-intresse-till-tilltrade"
canonical: "https://nora.clearagency.ai/kunskap/fran-intresse-till-tilltrade"
markdown_url: "https://nora.clearagency.ai/kunskap/fran-intresse-till-tilltrade.md"
site: "Borgmästargatan 5"
publisher: "Borgmästargatan 5"
contact: "erik@lejons.se"
language: "sv-SE"
topics:
  - "Köpet"
  - "Process"
  - "Hyresgäster"
author: "Redaktionen, Borgmästargatan 5, Nora"
reading_time_minutes: 11
---

# Hur går köpet av ett hyreshus till, från intresse till tillträde?

*Guide · 13 oktober 2026 · Köpa ett hyreshus, del 6 av 7 · 10 min läsning · Faktagranskad 24 oktober 2026*

> Köpet av ett hyreshus går i nio steg: underlag, bank, visning, besiktning, hyresgästernas avtal, budgivning, kontrakt, tillträde och lagfart. Inget bud binder, men köpet blir bindande när båda parter skrivit under köpehandlingen. Hyresavtalen följer med huset, och från den 1 juli 2026 krävs svenskt person-, samordnings- eller organisationsnummer för lagfart.

## På 30 sekunder

- Ett bud binder ingen; köpet blir bindande först när båda parter skrivit under köpehandlingen (jordabalken 4 kap. 1 §).
- Hyresavtalen följer med huset, och bostadshyresgästerna har besittningsskydd.
- Säljaren ansvarar för att det finns en giltig energideklaration, och annonsen för Borgmästargatan 5 anger ingen.
- Lagfart söks inom tre månader, och vid förvärv från den 1 juli 2026 krävs svenskt person-, samordnings- eller organisationsnummer.
- Lagen om begränsning av bostadskrediter gäller sedan den 1 april 2026, med högst 90 procents belåning för en ny bostadskredit.

En köpare från Örebro tar buss 401 en vardagsförmiddag. Efter ungefär 42 minuter kliver hon av vid Nora station, går upp genom trästadens gator till torget och fortsätter runt hörnet in på Kungsgatan, där ett vitt staket skiljer gatan från en innergård med ett rött och ett gult trähus. Det är första gången hon ser Borgmästargatan 5 med egna ögon. Mellan den promenaden och dagen hon får nycklarna ligger veckor, ofta månader, av underlag, samtal och papper.

![Svart ånglok framför det gula godsmagasinet med stora röda portar på Nora station, med kyrktornet bakom](https://nora.clearagency.ai/media/mvmz9tws-lqz8rf3f.webp)

Nora station, där buss 401 från Örebro stannar: härifrån är det en kort promenad genom trästaden upp till torget. Foto: Holger Ellgaard, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons
Att köpa ett hyreshus liknar att köpa en villa – det finns en mäklare, en visning, budgivning och ett kontrakt. Men det finns också hyresgäster med egna rättigheter, ett större behov av underlag och ibland ett bolag att granska. Här är stegen från första intresseanmälan till tillträdet och de första månaderna som ägare, med de regler som gäller hösten 2026. Exemplet genom hela texten är fastigheten Nora Saturnus 3: tre byggnader med adresserna Borgmästargatan 5 och Kungsgatan 15 A–E, tio lägenheter och en kontorslokal, pris på förfrågan.

## Hur ser köpet ut från början till slut?

I nio steg: underlaget, banken, visningen, besiktningen, hyresgästerna, budgivningen, kontraktet, tillträdet och lagfarten. Köpet blir bindande först i steg sju, när båda parter skrivit under.

Köpet i nio steg

1. **Underlaget** Du begär och läser siffror och handlingar; hyreslistan är viktigast
2. **Banken** Banken bedömer huset och dig och ger ett besked om lån
3. **Visningen** Du ser husen, tekniken och gården
4. **Besiktningen** En fackman undersöker husen och skriver ett protokoll
5. **Hyresgästerna** Du läser avtalen du tar över, framför allt lokalavtalet
6. **Budgivningen** Bud lämnas till mäklaren; inget av dem binder
7. **Kontraktet** Köpekontrakt eller aktieöverlåtelseavtal skrivs under, och handpenningen betalas
8. **Tillträdet** Du betalar resten och tar över fastigheten eller bolaget
9. **Lagfarten** Vid ett direkt köp skrivs du in som ägare hos Lantmäteriet

De fem första stegen är ditt arbete innan du binder dig – det är där de flesta misstag går att undvika.

## Vilket underlag ska du begära?

Mer än annonsen. Innan du kan bedöma ett hyreshus behöver du siffror och handlingar som går att räkna på och kontrollera, från hyreslistan till energideklarationen.

Underlaget och vad det svarar på

HandlingVad den svarar på

Prospekt eller objektsbeskrivningYtor, byggår, hyresvärde och kostnader i sammandrag
HyreslistaHyra, yta, avtalsform och inflyttningsdatum per lägenhet och för lokalen
Lokalens hyresavtalHyresgäst, löptid, index, uppsägning och förlängning
Driftkostnader för flera årOm prospektets år är typiskt, post för post
Utdrag ur fastighetsregistretÄgare, inskrivningar, pantbrev, servitut, planer och taxeringsvärde
Energideklaration, OVK-protokoll, radonmätningEnergiprestanda, ventilation och inomhusmiljö per byggnad
Underhållsplan eller underhållshistorikVad som gjorts, när och vad som står på tur
Vid bolagsform: årsredovisningar och balansräkningBolagets skulder, lån och skattemässiga värden

Varje handling svarar på en fråga som annonsen lämnar öppen – be om alla innan du lägger bud.
För Borgmästargatan 5 finns prospektets hyresvärde och kostnader för 2023, men annonsen anger ingen energideklaration för någon av byggnaderna och inte heller om fastigheten säljs direkt eller som bolag. Prospektet och faktarutan anger dessutom olika taxeringsvärden. Hur du läser siffrorna förklaras i [Så läser du kalkylen för ett hyreshus](https://nora.clearagency.ai/kunskap/sa-laser-du-kalkylen-for-ett-hyreshus), och raderna i faktarutan i [Taxeringsvärde, typkoder och pantbrev](https://nora.clearagency.ai/kunskap/taxeringsvarde-typkoder-och-pantbrev).

## När ska du prata med banken?

Tidigt, före visningen eller direkt efter. Banken bedömer både fastigheten och dig och avgör hur mycket den lånar ut, till vilken ränta och med vilken amortering.

Banken tittar på driftnetto, skick, ort, hyresgäster, ditt eget kapital och din erfarenhet. Bedömningen av hus i mindre orter kan skilja sig från storstädernas, så ett tidigt besked sparar tid för alla. Riksbankens styrränta är 1,75 procent, oförändrad vid beslutet den 24 september 2026.

Sedan den 1 april 2026 gäller lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter: högst 90 procents belåning för en ny bostadskredit och amortering med minst 2 procent per år över 70 procents belåning och 1 procent mellan 50 och 70 procent. Lagen gäller krediter för bostäder; om och hur den gäller lån till en hyresfastighet som investering, särskilt för ett bolag, är en fråga för banken. Fråga också om befintliga lån kan tas över, och räkna med pengar till stämpelskatt, besiktning och rådgivare utöver handpenningen.

## Vad ska du titta efter på visningen?

På tak, fasader, värmesystem, stammar och gemensamma utrymmen – inte bara på fasaden mot torget. Ett hus med tre byggnader kräver tid och en lista.

Visning bokas med mäklaren. Ta med en lista:

- tak, vindar och fasader – för trähusen panel, fönster och färg, för stenhuset puts och plåt,

- källare, värmesystem och stammar: vilket uppvärmningssätt, och hur gammalt är det?

- gemensamma utrymmen: tvättstuga, förråd, soprum och cykelförvaring,

- innergården, tomten på 1 264 kvadratmeter och staketet mot Kungsgatan,

- om möjligt någon av lägenheterna och lokalen.

Fråga också vilket av husen som är byggt 1991 och vilka som är från 1929 – prospektet säger det inte. Hyresgästerna bor i sina hem, så visning av lägenheter sker i samråd med nuvarande ägare och med hänsyn till dem.

> Bra att veta: Se gärna huset och orten mer än en gång, och en gång en vanlig vardag. En stad som fylls av besökare under Noradagarna i juli är en annan en tisdag i november – och det är vardagen hyresgästerna lever i. Hur året i staden ser ut beskrivs i Ett år i Nora.

![Det röda trähusets långsida i grönskan på tomten till Saturnus 3](https://nora.clearagency.ai/media/mvms3uv7-4sk1v66j.webp)

Det röda trähuset på gården: panel, fönster och grund är det som besiktningen av ett trähus i Nora handlar om. Foto: Lejons Mäkleri

## Vad innebär undersökningsplikten?

Att du inte kan klaga på fel som du borde ha upptäckt vid en rimlig undersökning, även om du inte gjorde den (jordabalken 4 kap. 19 §). Säljaren svarar i första hand för dolda fel och för det han uttryckligen lovat.

För ett hyreshus betyder det en besiktning av en fackkunnig besiktningsman, med fokus på tak, fukt, el, värme och stammar. Är ytorna viktiga för din kalkyl kan en egen uppmätning vara värd pengarna; ytor i en annons bygger på uppgifter från säljaren eller taxeringen. Kontrollera också med kommunen vad områdesbestämmelserna från 2010 och fastighetens registrerade fornlämning betyder för det du vill göra. Bygglovsfrågor för Nora handläggs av Samhällsbyggnad Bergslagen i Lindesberg.

## Vad gäller för hyresgästerna när huset byter ägare?

Avtalen följer med huset: ett skriftligt hyresavtal gäller mot en ny ägare om hyresgästen har flyttat in före försäljningen (jordabalken 7 kap. 13 §). Bostadshyresgästerna har dessutom ett starkt besittningsskydd.

Bostad och lokal: reglerna du tar över

BostadLokal

BesittningsskyddDirekt: hyresgästen har i regel rätt att bo kvar (12 kap. 45 §)Indirekt: rätt till ersättning, minst en årshyra, om hyresvärden säger upp utan godtagbart skäl (12 kap. 56–58 §§)
Uppsägningstid, avtal som gäller tills vidareTre månaderNio månader
Hur hyran sättsEfter bruksvärdet (12 kap. 55 §), ofta i förhandlingFritt i avtalet
Om parterna inte enasHyresnämnden kan pröva hyranHyresnämnden kan medla

Lägenheterna är trygga för hyresgästerna och därför förutsägbara för ägaren; lokalen är friare och därför mer osäker.
Skälen som kan bryta en bostadshyresgästs besittningsskydd är uttömmande uppräknade (12 kap. 46 §). Den som regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter omfattas av hyresförhandlingslagen. I Borgmästargatan 5 står lokalen för ungefär en femtedel av hyresvärdet, så lokalavtalets löptid och villkor är en av de viktigaste frågorna. För den som vill bo i en av lägenheterna själv betyder besittningsskyddet: räkna med en lägenhet som är eller blir ledig, inte med att en hyresgäst ska flytta. Den som funderar på att flytta hit kan läsa [Hur är det att flytta till Nora?](https://nora.clearagency.ai/kunskap/flytta-till-nora)

## Hur går budgivningen till?

Det finns ingen lag om hur en budgivning ska gå till, och ett bud är inte bindande – inte ens skriftligt – för någon av parterna. Säljaren väljer fritt vilket bud som accepteras, och när.

Ofta sker budgivningen öppet: du lämnar bud till mäklaren, som för det vidare till säljaren och övriga budgivare. Mäklaren arbetar under fastighetsmäklarlagen och tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen. För ett hus med pris på förfrågan, som Borgmästargatan 5, är det särskilt viktigt att ha gjort sin kalkyl innan: vilket pris bär driftnettot, med dina antaganden om vakanser, förvaltning, räntor och underhåll?

## När blir köpet bindande?

När köpare och säljare har skrivit under en köpehandling med priset och en förklaring att fastigheten överlåts (jordabalken 4 kap. 1 §). Villkor, till exempel om finansiering, måste stå i köpehandlingen för att gälla.

Vid ett bolagsköp skrivs i stället ett aktieöverlåtelseavtal; se [Köpa hyreshus i bolagsform](https://nora.clearagency.ai/kunskap/kopa-hyreshus-i-bolagsform). Avtalet reglerar också tillträdesdag, hur hyror och kostnader fördelas runt den dagen, vem som betalar årets fastighetsavgift (den betalas av den som äger fastigheten den 1 januari) och vilka garantier säljaren lämnar. Handpenningen är oftast omkring 10 procent av köpeskillingen och betalas kort efter undertecknandet; beloppet bestäms inte av någon lag.

## Vad händer på tillträdesdagen?

Du betalar resten av köpeskillingen och tar över fastigheten – eller bolaget. Vid ett direkt köp får du ett köpebrev; vid ett bolagsköp förs du in i aktieboken.

Den nya ägaren har rätt till hyror som förfaller till betalning efter tillträdet (jordabalken 7 kap. 17 §); hyror som säljaren redan fått för tiden efter tillträdet räknas av i en avräkning mellan parterna. Säljaren ansvarar för att det finns en giltig energideklaration och att den lämnas till köparen. Har säljaren trots din begäran inte gjort det får du, senast sex månader efter tillträdet, låta upprätta en på säljarens bekostnad (lagen om energideklaration för byggnader 14 §). Nya regler om energideklaration gäller sedan den 1 oktober 2026; deklarationer som upprättats tidigare gäller i tio år.

Räkneexempel: pengarna fram till tillträdet

NärPostKronor

KontraktetHandpenning, 10 % av ett antaget pris på 8 000 000 kr800 000
TillträdetResten av köpeskillingen7 200 000
varav ett antaget banklån, 60 %4 800 000
varav eget kapital2 400 000
LagfartenStämpelskatt för en privatperson på ett antaget taxeringsvärde av 10 000 000 kr, plus expeditionsavgift150 825
**Totalt****Eget kapital före besiktning och rådgivare****3 350 825**

Stämpelskatten räknas på taxeringsvärdet när det är högre än priset, så den kan bli en större post än många räknar med.

## Hur söker du lagfart?

Hos Lantmäteriet, inom tre månader från köpet, vid ett direkt köp. Vid ett bolagsköp söks ingen lagfart, eftersom fastigheten fortfarande ägs av samma bolag.

Stämpelskatten är 1,5 procent för privatpersoner och 4,25 procent för bland annat aktiebolag, på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet året före det år lagfarten beviljas, avrundat nedåt till hela tusental kronor, plus en expeditionsavgift på 825 kronor. Köpare och säljare ansvarar solidariskt för skatten. Vid förvärv från den 1 juli 2026 måste den som söker lagfart identifiera sig med svenskt personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer; för ett köp är det i huvudregel dagen då köpekontraktet skrevs under som avgör om kravet gäller. Kommer ansökan inte in i tid kan Lantmäteriet förelägga dig att söka.

## Vad gör du de första månaderna som ägare?

Du presenterar dig för hyresgästerna, tar över avtal och leverantörer och kontrollerar när nästa ventilationskontroll och radonmätning ska göras. Mycket av det går att förbereda före tillträdet.

**Så gör du**

1. **Skriv till hyresgästerna.** Ett brev om ny ägare, nytt betalningssätt och vart felanmälan ska gå.
2. **Försäkra fastigheten.** Fastighetsförsäkring från tillträdesdagen.
3. **Ta över leverantörerna.** El, värme, vatten och avlopp, sophämtning, städning och snöröjning – en vinter i Bergslagen gör den sista till en verklig fråga.
4. **Kontrollera ventilationen.** OVK görs vart tredje år för system med från- och tilluft (FT, FTX) och vart sjätte år för självdrag eller frånluft (S, F, FX). Se när nästa ska göras.
5. **Mät radon.** I ett hyreshus ansvarar ägaren för att mäta. Referensnivån är 200 becquerel per kubikmeter, och mätningen görs under minst två månader mellan oktober och april.
6. **Planera hyrorna.** Ta reda på vem som förhandlar och när nästa förhandling är.
7. **Gör en underhållsplan.** Utgå från besiktningen och husens ålder, byggnad för byggnad.

De vanligaste frågorna om köpet och om huset finns samlade på [Frågor och svar](https://nora.clearagency.ai/fragor), och allt om staden, husen och reglerna i [Nora: hela guiden](https://nora.clearagency.ai/nora-hela-guiden).

### Vanliga frågor

#### Hur lång tid tar ett köp av ett hyreshus?

Det finns ingen fast tid. Underlag, bankbesked, besiktning och – vid en bolagsaffär – granskning av bolaget tar tid, och tillträdet sätts i avtalet. Den som har finansieringen klar och vet vilka frågor som ska ställas står sig ofta bäst.

#### Kan jag dra mig ur efter ett bud?

Ja. Ett bud binder varken köpare eller säljare. Först när båda har skrivit under köpehandlingen är köpet bindande.

#### Kan jag göra köpet villkorat av att jag får lån?

Ja, om villkoret skrivs in i köpehandlingen. Ett villkor som bara avtalats muntligt gäller inte för ett fastighetsköp.

#### Måste jag träffa hyresgästerna före köpet?

Nej, men det kan vara klokt att få veta så mycket som möjligt genom säljaren och hyreslistan. Hyresgästerna bor i sina hem, så kontakter och visningar sker genom nuvarande ägare.

#### Vem betalar fastighetsavgiften det år huset säljs?

Den som ägde fastigheten den 1 januari betalar för hela året. Hur beloppet fördelas mellan köpare och säljare regleras i avtalet.

#### Vad gör Fastighetsmäklarinspektionen?

Den har tillsyn över fastighetsmäklare. Har du frågor om hur en mäklare skött en affär kan du vända dig dit.

## Hur Borgmästargatan 5 passar in

För Borgmästargatan 5 är det första steget underlaget, och de viktigaste frågorna är hyreslistan, lokalavtalet, energideklarationerna, det aktuella taxeringsvärdet, vilket hus som har vilket byggår och om fastigheten säljs direkt eller som bolag. Inga visningar är planerade; visning bokas direkt med mäklaren, Lejons Mäkleri.

Fakta om husen finns på [fastighetens sida](https://nora.clearagency.ai/), och underlaget kan du [begära här](https://nora.clearagency.ai/underlag).

> Ingen rådgivning: Stegen och räkneexemplet är förenklade och bygger på antagna belopp; varje köp har sina egna villkor. Det här är allmän information, inte juridisk, skatte- eller finansiell rådgivning. Tala med din bank, en revisor eller en jurist innan du fattar ett beslut.

Nästa i guiden · Köpa ett hyreshus, del 7 av 7[Hur kan ett hyreshus i en småstad förädlas, och vad tillåter Nora?](https://nora.clearagency.ai/kunskap/foradling-av-hyreshus-i-smastad)

## Källor

1. [Sveriges riksdag: Jordabalk (1970:994) (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994/)
2. [Lantmäteriet: Registrera ägare – lagfart (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.lantmateriet.se/sv/fastighet-och-mark/kopa-aga-salja-eller-ge-bort/registrera-agare---lagfart/)
3. [Lantmäteriet: Stämpelskatt och avgifter (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.lantmateriet.se/sv/fastighet-och-mark/kopa-aga-salja-eller-ge-bort/Stampelskatt-och-avgifter/)
4. [Boverket: Dessa byggnader ska energideklareras (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.boverket.se/sv/energideklaration/energideklaration/dessa-byggnader-ska-energideklareras/)
5. [Boverket: Nu gäller nya regler om energihushållning och energideklaration (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.boverket.se/sv/om-boverket/nyheter-aktuellt/nyheter/energihushallning-och-energideklaration/)
6. [Sveriges riksdag: Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/lag-2006985-om-energideklaration-for-byggnader_sfs-2006-985/)
7. [Sveriges riksdag: Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/lag-2026226-om-begransning-av-bostadskrediter_sfs-2026-226/)
8. [Sveriges riksbank: Styrränta, in- och utlåningsränta (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.riksbank.se/sv/statistik/rantor-och-valutakurser/styrranta-in--och-utlaningsranta/)
9. [Boverket: Obligatorisk ventilationskontroll (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.boverket.se/sv/byggande/halsa-och-inomhusmiljo/ventilation/ovk/)
10. [Strålsäkerhetsmyndigheten: Radon (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.stralsakerhetsmyndigheten.se/omraden/radon/)
11. [Fastighetsmäklarinspektionen (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.fmi.se/)
12. [Länstrafiken Örebro: Regionbuss 401 (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.lanstrafiken.se/linje/18000401/)

## Läs vidare

- [Hur läser du kalkylen för ett hyreshus, och vad säger den om Nora?](https://nora.clearagency.ai/kunskap/sa-laser-du-kalkylen-for-ett-hyreshus.md) — Guide, 2026-10-17
- [Vad betyder taxeringsvärde, typkod och pantbrev när du köper hyreshus?](https://nora.clearagency.ai/kunskap/taxeringsvarde-typkoder-och-pantbrev.md) — Guide, 2026-10-15
- [Vad betyder det att köpa ett hyreshus i bolagsform?](https://nora.clearagency.ai/kunskap/kopa-hyreshus-i-bolagsform.md) — Guide, 2026-10-14
- [Hur är det att flytta till Nora, och vad ska du kolla först?](https://nora.clearagency.ai/kunskap/flytta-till-nora.md) — Plats, 2026-10-24

## Så citerar du

Borgmästargatan 5. “Hur går köpet av ett hyreshus till, från intresse till tillträde?”. Borgmästargatan 5, 2026-10-13. https://nora.clearagency.ai/kunskap/fran-intresse-till-tilltrade (hämtad <datum>).

## Företag och kontakt

- **Företag:** Borgmästargatan 5
- **Borgmästargatan 5:** Borgmästargatan 5, Nora, Sverige
- **Ansvarig mäklare:** [erik@lejons.se](mailto:erik@lejons.se)
- **Erik Lejon, Lejons Mäkleri:** 070-999 29 90
- **Om:** Allt om Borgmästargatan 5 i Nora, som säljs genom Lejons Mäkleri. Uppgifterna om huset kommer från mäklarens annons och prospekt; räkneexemplen är våra egna och märkta som sådana.

---
[Visa på webbplatsen](https://nora.clearagency.ai/kunskap/fran-intresse-till-tilltrade) · [Allt i Kunskap](https://nora.clearagency.ai/kunskap.md) · [Webbplatsens index för AI-agenter (llms.txt)](https://nora.clearagency.ai/llms.txt)