---
title: "Vad betyder det att köpa ett hyreshus i bolagsform?"
type: "Guide"
date: "2026-10-14"
updated: "2026-10-24"
description: "Att köpa i bolagsform betyder att du köper aktierna i bolaget som äger huset, inte huset självt. Då söks ingen lagfart och ingen stämpelskatt tas ut, men bolagets latenta skatt, skulder och historik följer med. Annonsen för Borgmästargatan 5 i Nora säger inte vilken form som gäller, så fråga mäklaren tidigt."
url: "https://nora.clearagency.ai/kunskap/kopa-hyreshus-i-bolagsform"
canonical: "https://nora.clearagency.ai/kunskap/kopa-hyreshus-i-bolagsform"
markdown_url: "https://nora.clearagency.ai/kunskap/kopa-hyreshus-i-bolagsform.md"
site: "Borgmästargatan 5"
publisher: "Borgmästargatan 5"
contact: "erik@lejons.se"
language: "sv-SE"
topics:
  - "Bolag"
  - "Skatt"
  - "Köpet"
author: "Redaktionen, Borgmästargatan 5, Nora"
reading_time_minutes: 11
---

# Vad betyder det att köpa ett hyreshus i bolagsform?

*Guide · 14 oktober 2026 · Köpa ett hyreshus, del 5 av 7 · 11 min läsning · Faktagranskad 24 oktober 2026*

> Att köpa i bolagsform betyder att du köper aktierna i bolaget som äger huset, inte huset självt. Då söks ingen lagfart och ingen stämpelskatt tas ut, men bolagets latenta skatt, skulder och historik följer med. Annonsen för Borgmästargatan 5 i Nora säger inte vilken form som gäller, så fråga mäklaren tidigt.

## På 30 sekunder

- Vid ett köp av aktierna söks ingen lagfart och ingen stämpelskatt tas ut; vid ett direkt köp betalar ett bolag 4,25 procent.
- Aktiepriset räknas fram från ett underliggande fastighetsvärde, plus bolagets tillgångar, minus skulder och ett förhandlat avdrag för latent skatt.
- Bolagsskatten är 20,6 procent, och för inkomståret 2026 är egenavgifterna 28,97 procent och den särskilda löneskatten 24,26 procent.
- Förslaget i SOU 2017:27 att beskatta paketering och sänka stämpelskatten för bolag till 2 procent har inte genomförts.
- Annonsen för Borgmästargatan 5 säger inte om fastigheten säljs direkt eller som bolag.

Där Kungsgatan korsar Borgmästargatan, vid Noras torg, står två sorters hus nära varandra: Göthlinska gården, en välbevarad stadsgård från trästadens tid, och det rosa putsade stenhuset på Saturnus 3. Husen i Noras stadskärna har överlevt generationer av ägare. Ändå kan ett av dem byta ägare i dag utan att något namn ändras i fastighetsregistret – om det som säljs är bolaget som äger huset, inte huset självt.

”Säljes i bolagsform” står i många annonser för hyreshus. Raden betyder att du köper aktierna i det aktiebolag som äger fastigheten. Det påverkar kostnaderna vid köpet, hur priset räknas fram, skatten på sikt och vad du behöver granska. Annonsen och prospektet för Borgmästargatan 5 säger inte om fastigheten säljs direkt eller som bolag, så den här guiden förklarar båda vägarna med allmänna regler och påhittade **räkneexempel**. En bolagsaffär bör alltid göras med hjälp av revisor och jurist.

![Ljusgult trähus med gröna fönsterluckor och tegeltak längs Kungsgatan i Nora, Göthlinska gårdens gatuhus](https://nora.clearagency.ai/media/mvmz9qla-0fz50wcr.webp)

Göthlinska gården vid Kungsgatan och Borgmästargatan: husen i stadskärnan består, medan ägarna och ägandets former skiftar. Foto: Hans Lindqvist, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons

## Vad är skillnaden mellan att köpa fastigheten och att köpa bolaget?

Vid ett direkt köp byter fastigheten ägare och du söker lagfart. Vid ett bolagsköp byter bara aktierna ägare: fastigheten ägs fortfarande av samma bolag, med samma lagfart, samma pantbrev och samma skattemässiga historik.

Två sätt att köpa samma hus

Direkt köpKöp av bolaget

Vad du köperFastighetenAktierna i bolaget som äger fastigheten
LagfartJa, söks inom tre månaderNej – ägaren är fortfarande bolaget
Stämpelskatt1,5 % för privatpersoner, 4,25 % för bolagIngen på aktieköpet
AvtalKöpekontrakt och köpebrevAktieöverlåtelseavtal
Skattemässigt värdeKöpeskillingen blir underlag för avskrivningarBolagets lägre värde följer med
Säljarens skatt, om säljaren är ett aktiebolagVinsten beskattas i bolagetI regel skattefri
GranskningFastighetenFastigheten och bolaget
LånNya lån; befintliga pantbrev följer medBolagets lån kan ibland tas över

Det låter som en formsak, men skillnaderna syns i stämpelskatten, i priset och i skatten under många år framåt.
Det finns alltså inget ”bättre” sätt i allmänhet. Bolagsformen sparar stämpelskatt vid köpet men för med sig en latent skatt, en historik och ett bolag att granska. Det direkta köpet kostar mer på tillträdesdagen men ger ett högre avskrivningsunderlag och en enklare affär.

## Varför säljs så många hyreshus som bolag?

Av tre skäl: köparen slipper stämpelskatten, säljaren – om det är ett aktiebolag – kan sälja aktierna skattefritt, och bolagets lån och avtal kan ibland följa med.

**Stämpelskatten.** När ett bolag köper en fastighet direkt betalar det 4,25 procent i stämpelskatt på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet året före det år lagfarten beviljas, plus en expeditionsavgift på 825 kronor. Vid ett aktieköp söks ingen lagfart, och därför tas ingen stämpelskatt ut. För Saturnus 3 är skillnaden konkret.

Räkneexempel: stämpelskatt på Saturnus 3:s taxeringsvärde

Hur köpet görsStämpelskatt och avgift

Ett aktiebolag köper fastigheten direkt (4,25 % + 825 kr)426 505 kr
En privatperson köper fastigheten direkt (1,5 % + 825 kr)151 065 kr
Någon köper aktierna i ett bolag som äger fastigheten0 kr

Räknat på 10 016 000 kronor, summan av prospektets två taxeringsenheter, och med ett antaget pris under taxeringsvärdet – det aktuella värdet kan ha ändrats vid taxeringen 2025.
Hur taxeringsvärdet för Saturnus 3 anges, och varför uppgifterna skiljer sig, förklaras i [Taxeringsvärde, typkoder och pantbrev](https://nora.clearagency.ai/kunskap/taxeringsvarde-typkoder-och-pantbrev).

**Säljarens skatt.** Ett aktiebolag som säljer aktier i ett dotterbolag kan i regel göra det skattefritt, eftersom onoterade aktier som ägs av ett aktiebolag räknas som näringsbetingade andelar (inkomstskattelagen 25 a kap. 5 §). Säljer bolaget i stället fastigheten direkt beskattas vinsten med 20,6 procent i bolaget. Därför föredrar många säljare att sälja bolaget.

**Lånen och avtalen.** När bolaget följer med kan även dess lån och avtal följa med, om långivaren och avtalsparterna godkänner det.

### Vad är paketering, och har reglerna ändrats?

En fastighet som ägs direkt – av en privatperson eller ett bolag – kan säljas som bolag först om den förs över till ett nytt bolag. Det kallas paketering. En statlig utredning, SOU 2017:27, föreslog att sådana affärer skulle beskattas och att stämpelskatten för juridiska personer skulle sänkas till 2 procent. Förslagen har inte genomförts: i oktober 2026 är stämpelskatten för bolag fortfarande 4,25 procent, och aktieförsäljningen beskattas som förut.

## Hur räknas aktiepriset fram?

Parterna förhandlar om fastighetens värde, inte om aktiernas. Aktiepriset räknas sedan fram från det underliggande fastighetsvärdet, plus bolagets övriga tillgångar, minus skulder och ett förhandlat avdrag för latent skatt.

Från fastighetsvärde till aktiepris

1. **Fastighetsvärde** Det pris parterna kommit överens om för fastigheten
2. **+ tillgångar** Bolagets kassa och fordringar
3. **− skulder** Banklån, leverantörsskulder och andra skulder
4. **− latent skatt** Ett avdrag som förhandlas
5. **= aktiepris** Det som betalas till säljaren, ofta avstämt mot en balansräkning per tillträdesdagen

Ett utgångspris i en annons för ett bolag avser i regel fastighetsvärdet – inte det du betalar för aktierna.

### Hur ser räkningen ut i ett exempel?

Ett påhittat bolag, Exempel AB, äger ett hyreshus och inget annat. Köpare och säljare har enats om ett underliggande fastighetsvärde. Alla belopp är påhittade för att visa räkningen.

Räkneexempel: Exempel AB

PostKronor

Underliggande fastighetsvärde (överenskommet)8 000 000
+ kassa i bolaget200 000
− banklån i bolaget− 4 500 000
− leverantörsskulder och andra kortfristiga skulder− 100 000
− avdrag för latent skatt (hälften av den nominella)− 515 000
**= köpeskilling för aktierna****3 085 000**

Köparen betalar 3 085 000 kronor till säljaren men tar över ett bolag med 4,5 miljoner kronor i lån – det är fastighetsvärdet som ska jämföras med andra hus.
Kontrollräkning: 3 085 000 + 4 500 000 + 100 000 + 515 000 − 200 000 = 8 000 000 kronor. Bolaget behåller sitt lån om banken godkänner den nya ägaren; annars löses det och ersätts med ett nytt. Ingen stämpelskatt tas ut på aktieköpet. Hade ett bolag köpt fastigheten direkt för 8 000 000 kronor, och taxeringsvärdet varit lägre än så, hade stämpelskatten blivit 340 000 kronor plus 825 kronor i expeditionsavgift.

## Vad är latent skatt, och vem bär den?

Latent skatt är den skatt som ligger och väntar i bolaget, eftersom fastighetens skattemässiga värde oftast är lägre än marknadsvärdet. Den som köper bolaget tar över den, och därför förhandlas ett avdrag på priset.

Nominell latent skatt

Latent skatt = (fastighetsvärde − skattemässigt värde) × 20,6 %

I exemplet: (8 000 000 − 3 000 000) × 20,6 % = 1 030 000 kronor – hur mycket av det som dras av på priset är en förhandlingsfråga.
I Exempel AB antas fastighetens skattemässiga värde vara 3 000 000 kronor, eftersom byggnaden skrivits av under åren. I exemplet enas parterna om att dra av hälften av den nominella latenta skatten, 515 000 kronor. Det finns ingen fast regel för hur stort avdraget ska vara. Det lägre skattemässiga värdet får två följder för köparen:

- **Vid en framtida försäljning av fastigheten** blir vinsten i bolaget – och skatten – större. I exemplet skulle en direkt försäljning för 8 000 000 kronor, förenklat, ge 5 000 000 kronor i vinst och 1 030 000 kronor i skatt.

- **Varje år** blir avskrivningarna lägre. Om hela skillnaden på 5 000 000 kronor hade varit byggnadsvärde – ett förenklat antagande, eftersom mark inte skrivs av – hade 2 procent om året gett 100 000 kronor mer i avdrag, alltså 20 600 kronor lägre skatt per år.

Hur mycket den latenta skatten är värd beror på hur länge du tänker äga, om du en dag säljer bolaget eller fastigheten och vad marknaden brukar acceptera. Det är en av punkterna där en revisor gör mest nytta.

## Hur beskattas ägandet i bolag och privat?

Ett aktiebolag betalar 20,6 procent i bolagsskatt på sitt resultat. Äger du huset privat är det en näringsfastighet, och överskottet beskattas som näringsverksamhet med egenavgifter eller särskild löneskatt.

### Hur fungerar det i ett aktiebolag?

Byggnaden skrivs av med en procentsats som beror på dess livslängd – för bostadshyreshus vanligen 2 procent per år. Reparationer och underhåll dras av direkt, medan förbättringar läggs till avskrivningsunderlaget, och ny-, till- och ombyggnad kan ge ett primäravdrag. Ett negativt räntenetto får dras av med högst 30 procent av bolagets skattemässiga resultat före räntor och avskrivningar, eller med upp till 5 miljoner kronor. Många köper fastighetsbolaget genom ett eget holdingbolag; en senare försäljning av fastighetsbolagets aktier kan då vara skattefri för holdingbolaget.

### Hur fungerar det som privatperson?

Lägger du minst en tredjedel av en heltid på förvaltningen räknas verksamheten normalt som aktiv, med egenavgifter på 28,97 procent för inkomståret 2026; annars som passiv, med särskild löneskatt på 24,26 procent. Vid en försäljning tas 90 procent av vinsten upp som kapitalinkomst och beskattas med 30 procent, i praktiken cirka 27 procent, och tidigare avskrivningar återförs. Bor du själv i en av lägenheterna tar du upp en marknadsmässig hyra som intäkt i verksamheten.

> Bra att veta: Valet mellan privat ägande och bolag hänger ihop med hur länge du vill äga, om du vill bo i huset själv och hur du vill sälja en dag. Gör kalkylen för hela ägartiden, inte bara för köpet.

## Vad ska du granska i bolaget?

Allt bolaget har och allt det är skyldigt, utöver fastigheten. Avtalet vid en bolagsaffär är ett aktieöverlåtelseavtal, där säljaren lämnar garantier om bolaget och fastigheten.

**Så gör du**

1. **Bolagsdokumenten.** Registreringsbevis, bolagsordning, aktiebok, årsredovisningar och bokföring.
2. **Skulderna.** Lån, leverantörsskulder, skatteskulder och eventuella borgensåtaganden eller panter.
3. **Avtalen.** Hyresavtal, förvaltnings- och serviceavtal, försäkringar och eventuella anställningar.
4. **Tvister och myndighetsärenden.** Pågående eller hotande tvister, förelägganden och ärenden hos hyresnämnden.
5. **Skatterna.** Taxeringsbeslut, fastighetens skattemässiga värde, tidigare avskrivningar och eventuella underskott.
6. **Momsen.** Hyrs en lokal ut med moms kan det finnas regler om jämkning av tidigare momsavdrag som påverkar köparen. Fråga revisorn.
7. **Fastigheten.** Allt som gäller vid ett direkt köp: besiktning, energideklaration, fastighetsregister, planbestämmelser och underhållsbehov.
8. **Garantierna.** Förhandla omfattning, tidsgränser och beloppstak i aktieöverlåtelseavtalet, och vad som händer om en garanti inte håller.

Momsfrågan är inte teoretisk i ett hus som Borgmästargatan 5, där en kontorslokal står för en femtedel av hyresvärdet. Om lokalen hyrs ut med moms, och om tidigare ägare gjort momsavdrag på investeringar i den, är något att fråga om tidigt. Hela köpet steg för steg beskrivs i [Från intresse till tillträde](https://nora.clearagency.ai/kunskap/fran-intresse-till-tilltrade).

## Hur finansieras ett bolagsköp?

Banken lånar i regel ut till fastighetsbolaget med fastighetens pantbrev som säkerhet. Eftersom fastigheten inte byter ägare följer pantbreven med som förut.

Banken kan också vilja ha säkerhet i aktierna eller en personlig borgen. Om bolagets befintliga lån kan tas över, och på vilka villkor, avgörs av långivaren. Räkna med att banken bedömer både fastigheten, bolaget och dig – och att bedömningen av ett hus i en mindre ort kan skilja sig från ett i Örebro. Hur räntan påverkar kalkylen visas i [Så läser du kalkylen för ett hyreshus](https://nora.clearagency.ai/kunskap/sa-laser-du-kalkylen-for-ett-hyreshus).

## Vilken form passar en köpare i Nora?

Det beror på hur länge du vill äga, om du vill bo i huset och vem du tror köper av dig en dag. I en ort med få affärer per år väger den sista frågan tyngre än i en storstad.

I hela Örebro län såldes 15 hyreshus med bostäder och lokaler (typkod 321) under 2025. Det är en tunn marknad, och den som en dag vill sälja ett hus i Nora har färre tänkbara köpare än i Örebro. Om fastigheten ägs av ett bolag kan nästa ägare slippa stämpelskatten, vilket kan göra huset lättare att sälja som bolag. Ägs den privat kan en framtida bolagsförsäljning kräva en paketering. Sådana frågor avgör inte köpet, men de hör till kalkylen – och till riskerna som beskrivs i [Hyreshus i småstad: risk och avkastning](https://nora.clearagency.ai/kunskap/hyreshus-i-smastad-risk-och-avkastning).

![Hörnhuset vid Borgmästargatan och Kungsgatan, med torgets gröna kiosk i förgrunden](https://nora.clearagency.ai/media/mvms3p87-nzo2prz8.webp)

Hörnhuset vid torget: om det säljs direkt eller som bolag avgör stämpelskatten, priset och skatten under hela ägartiden. Foto: Lejons Mäkleri
För den som vill flytta till Nora och bo i en av lägenheterna finns ett skäl till: som privat ägare bor du i din egen näringsfastighet och tar upp en marknadsmässig hyra, medan du i bolagsfallet hyr lägenheten av ditt eget bolag. Båda går, men de ser olika ut i deklarationen – gå igenom det med en revisor. Varför torget och kvarteren runt det har sett ut som de gör i hundratals år berättas i [Nora: trästaden som gruvorna byggde](https://nora.clearagency.ai/kunskap/nora-trastaden-vid-torget).

### Vanliga frågor

#### Kan en privatperson köpa ett fastighetsbolag?

Ja. Aktierna kan köpas av en privatperson eller av ett bolag. Många köper genom ett eget holdingbolag, eftersom en senare försäljning av fastighetsbolagets aktier då kan vara skattefri för holdingbolaget.

#### Söks lagfart vid ett bolagsköp?

Nej. Fastigheten ägs av samma bolag som förut, så lagfarten ändras inte. Därför tas ingen stämpelskatt ut på aktieköpet.

#### Följer hyresavtalen med vid ett bolagsköp?

Ja. Hyresvärden är fortfarande bolaget, så avtalen fortsätter som förut. Vid ett direkt köp följer de också med, enligt jordabalken.

#### Hur stort avdrag för latent skatt är vanligt?

Det finns ingen fast regel. Avdraget förhandlas och beror på marknaden, hur länge köparen tänker äga och hur stor den nominella latenta skatten är. Ta hjälp av en revisor.

#### Vad är ett aktieöverlåtelseavtal?

Avtalet vid ett köp av aktier. Det reglerar pris, tillträde och avräkning, och säljarens garantier om bolaget och fastigheten.

#### Kan reglerna för bolagsförsäljningar ändras?

Det har utretts, senast i SOU 2017:27, men förslagen har inte genomförts. Den som räknar på lång sikt bör ändå följa frågan.

## Hur Borgmästargatan 5 passar in

Annonsen och prospektet för Borgmästargatan 5 säger inget om bolagsform, och därmed inte heller vem som äger fastigheten i dag. Vid ett direkt köp blir taxeringsvärdet avgörande för stämpelskatten: prospektets två enheter summerar till 10 016 000 kronor, prospektet anger 10 038 000 kronor totalt och faktarutan 10 598 000 kronor för 2022. Vid ett bolagsköp är det bolagets balansräkning, fastighetens skattemässiga värde, lånen och den latenta skatten som behöver ses.

Oavsett form följer de sex pantbreven på 12 375 000 kronor med fastigheten, och hyresavtalen gäller som förut. Säljs huset direkt eller som bolag? Det är en av de första frågorna till mäklaren. Fakta om fastigheten finns på [fastighetens sida](https://nora.clearagency.ai/), och underlaget kan du [begära här](https://nora.clearagency.ai/underlag).

> Ingen rådgivning: Det här är allmän information om regler, med förenklade och påhittade räkneexempel. Det är inte skatte-, juridisk eller finansiell rådgivning, och det säger inget om vad ett visst köp kostar eller ger. Tala med din bank, en revisor eller en jurist innan du fattar ett beslut.

Nästa i guiden · Köpa ett hyreshus, del 6 av 7[Hur går köpet av ett hyreshus till, från intresse till tillträde?](https://nora.clearagency.ai/kunskap/fran-intresse-till-tilltrade)

## Källor

1. [Regeringen: SOU 2017:27 Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.regeringen.se/rattsliga-dokument/statens-offentliga-utredningar/2017/03/sou-201727/)
2. [Lantmäteriet: Stämpelskatt och avgifter (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.lantmateriet.se/sv/fastighet-och-mark/kopa-aga-salja-eller-ge-bort/Stampelskatt-och-avgifter/)
3. [Sveriges riksdag: Inkomstskattelag (1999:1229) (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/inkomstskattelag-19991229_sfs-1999-1229/)
4. [Skatteverket: Aktiebolag (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.skatteverket.se/foretag/drivaforetag/foretagsformer/aktiebolag.4.5c13cb6b1198121ee8580002546.html)
5. [Skatteverket: Egenavgifter och särskild löneskatt (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.skatteverket.se/foretag/drivaforetag/foretagsformer/enskildnaringsverksamhet/egenavgifterochsarskildloneskatt.4.361dc8c15312eff6fd1f678.html)
6. [Skatteverket: Deklarera hyreshus (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.skatteverket.se/hyreshus)
7. [SCB: Fastighetspriser och lagfarter (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-bebyggelse-och-mark/fastigheter/fastighetspriser-och-lagfarter/)
8. [Lejons Mäkleri: Borgmästargatan 5 (objektsida och prospekt) (kontrollerad 24 oktober 2026)](https://lejons.se/objekt/borgmastargatan-5/)

## Läs vidare

- [Är Nora en bra plats att äga ett hyreshus i?](https://nora.clearagency.ai/kunskap/investera-i-nora.md) — Guide, 2026-10-24
- [Vad betyder taxeringsvärde, typkod och pantbrev när du köper hyreshus?](https://nora.clearagency.ai/kunskap/taxeringsvarde-typkoder-och-pantbrev.md) — Guide, 2026-10-15
- [Hur går köpet av ett hyreshus till, från intresse till tillträde?](https://nora.clearagency.ai/kunskap/fran-intresse-till-tilltrade.md) — Guide, 2026-10-13
- [Vilken avkastning och vilka risker har ett hyreshus i en småstad som Nora?](https://nora.clearagency.ai/kunskap/hyreshus-i-smastad-risk-och-avkastning.md) — Guide, 2026-10-16

## Så citerar du

Borgmästargatan 5. “Vad betyder det att köpa ett hyreshus i bolagsform?”. Borgmästargatan 5, 2026-10-14. https://nora.clearagency.ai/kunskap/kopa-hyreshus-i-bolagsform (hämtad <datum>).

## Företag och kontakt

- **Företag:** Borgmästargatan 5
- **Borgmästargatan 5:** Borgmästargatan 5, Nora, Sverige
- **Ansvarig mäklare:** [erik@lejons.se](mailto:erik@lejons.se)
- **Erik Lejon, Lejons Mäkleri:** 070-999 29 90
- **Om:** Allt om Borgmästargatan 5 i Nora, som säljs genom Lejons Mäkleri. Uppgifterna om huset kommer från mäklarens annons och prospekt; räkneexemplen är våra egna och märkta som sådana.

---
[Visa på webbplatsen](https://nora.clearagency.ai/kunskap/kopa-hyreshus-i-bolagsform) · [Allt i Kunskap](https://nora.clearagency.ai/kunskap.md) · [Webbplatsens index för AI-agenter (llms.txt)](https://nora.clearagency.ai/llms.txt)