En objektsbeskrivning för ett hyreshus innehåller nästan alltid samma handfull siffror: hyresvärde, driftkostnader, driftnetto och ibland en direktavkastning. Siffrorna ser exakta ut, men var och en bygger på val – vad som räknas in, vad som lämnas utanför och vilket år den gäller. Den här guiden går igenom begreppen ett i taget, med prospektets siffror för Borgmästargatan 5 (fastigheten Nora Saturnus 3) som exempel, och visar hur du bygger din egen kalkyl ovanpå dem.
Där guiden räknar med antaganden – ett pris, en ränta, ett vakansavdrag – står det att det är ett räkneexempel. Annonsen för Borgmästargatan 5 anger inget pris, och ingenting här är en värdering.
Hyresvärde: vad huset kan dra in
Hyresvärde är den sammanlagda årshyran för alla lägenheter och lokaler, ofta räknad som om allt vore uthyrt hela året. Ordet årsintäkt används ibland synonymt och ibland om det som faktiskt kommer in. Skillnaden är vakanser, rabatter och obetalda hyror, och den kan vara stor. Fråga alltid efter en aktuell hyreslista och efter hur många månader lägenheter och lokaler har stått tomma de senaste åren.
Prospektet för Borgmästargatan 5 anger ett hyresvärde på 758 438 kronor per år:
| Del | Yta | Hyresvärde per år | Kr per kvm och år | Andel |
|---|---|---|---|---|
| Bostäder, 10 lägenheter | 726 kvm | 603 286 kr | 831 | 80 % |
| Lokal (kontor) | 250 kvm | 155 152 kr | 621 | 20 % |
| Totalt | 976 kvm | 758 438 kr | 777 | 100 % |
Hyran per kvadratmeter säger mer än hyran i kronor. Den gör det möjligt att jämföra hus av olika storlek och att jämföra husets hyror med ortens. SCB:s medianhyra för hyreslägenheter i Nora är 1 228 kronor per kvadratmeter och år 2026, inklusive värme och vatten. Bostädernas cirka 831 kronor ligger alltså ungefär en tredjedel lägre. Det kan betyda att hyrorna är låga – eller att siffrorna är räknade på olika sätt: prospektet säger inte vilket år hyresvärdet avser, och medianen är ett mått över lägenheter av alla storlekar och standarder. Hyreslistan ger svaret, och skillnaden är en av de första frågorna att ställa.
Lokalen är en fjärdedel av ytan och en femtedel av intäkterna – men, som räkningen längre ned visar, mer än en tredjedel av driftnettot.
Drift och underhåll: vad huset kostar att ha
DOU står för drift och underhåll. Driften är de löpande kostnaderna för att hålla huset igång: el i gemensamma utrymmen, värme, vatten och avlopp, sophämtning, försäkring, städning, snöröjning och förvaltning. Underhållet är det som håller byggnaderna i skick över tid: målning, reparationer och utbyten. Många driftposter är taxebundna – de styrs av leverantörens taxa snarare än av ägarens val.
Prospektet redovisar kostnaderna för 2023 post för post:
| Kostnadspost (2023) | Kronor per år | Kr per kvm | Andel av DOU |
|---|---|---|---|
| Värme | 118 256 | 121 | 36 % |
| Underhåll (schablon, 100 kr per kvm) | 97 600 | 100 | 30 % |
| Vatten och avlopp | 49 287 | 50 | 15 % |
| Fastighetsel | 42 502 | 44 | 13 % |
| Försäkring | 11 052 | 11 | 3 % |
| Städning | 7 834 | 8 | 2 % |
| DOU totalt | 326 531 | 335 | 100 % (avrundat) |
Tre saker är värda att lägga märke till:
- Värmen är den största posten, drygt en tredjedel. Det gör uppvärmningssätt och energiprestanda centrala: varje krona som värmen kostar mindre är en krona mer i driftnetto. Prospektet anger inte uppvärmningssättet, och annonsen anger ingen energideklaration för någon av de tre byggnaderna.
- Underhållet är en schablon, 976 × 100 = 97 600 kronor, inte en faktisk kostnad. Schabloner är ett rimligt sätt att räkna, men de säger inget om huruvida tak, stammar eller fönster står inför ett stort byte. Byggnader från 1929, 1929 och 1991 har olika behov.
- Siffrorna gäller 2023. Taxor, försäkringspremier och energipriser ändras. Be om utfallet för 2024 och 2025.
Sammanlagt motsvarar DOU 43 procent av hyresvärdet. Utan underhållsschablonen är de löpande kostnaderna 228 931 kronor, cirka 235 kronor per kvadratmeter. Jämför bara kostnader som är räknade på samma sätt: ett hus vars kostnader redovisas utan underhåll ser alltid billigare ut än ett där underhållet är medräknat.
Driftnetto: det som blir kvar
Driftnetto är intäkterna minus kostnaderna för drift och underhåll – det fastigheten genererar före räntor, amortering och skatt. Det är den viktigaste siffran i en fastighetskalkyl, eftersom både värde och avkastning räknas från den.
För Borgmästargatan 5 går prospektets räkning ihop: 758 438 − 326 531 = 431 907 kronor, cirka 443 kronor per kvadratmeter. Kostnadsposterna summerar till 326 531 kronor, och bostäder plus lokal ger exakt hyresvärdet. Det är värt att räkna efter varje gång.
När siffrorna inte går ihop
Det händer att en annons anger intäkt, kostnad och driftnetto som inte stämmer med varandra. Ett påhittat räkneexempel visar hur det kan se ut:
| Uppgift i en påhittad annons | Kronor per år |
|---|---|
| Årsintäkt | 500 000 |
| Driftkostnad | − 100 000 |
| Intäkt minus kostnad | 400 000 |
| Angivet driftnetto | 380 000 |
| Oförklarad skillnad | 20 000 |
Skillnaden kan vara fastighetsavgift, administration, ett vakansavdrag, kostnader från ett annat år – eller ett skrivfel. Den ska inte gissas fram utan frågas efter. Vid ett avkastningskrav på 6 procent motsvarar 20 000 kronor i driftnetto drygt 330 000 kronor i värde (20 000 / 0,06).
Vad prospektets driftnetto inte innehåller
- Fastighetsavgift och fastighetsskatt. Mäklarens faktaruta anger 35 890 kronor. Hur de räknas förklaras i Taxeringsvärde, typkoder och pantbrev.
- Administration och förvaltning: hyresavisering, bokföring, felanmälan och kontakter med hyresgästerna, vare sig du gör det själv eller köper tjänsten.
- Vakanser och hyresbortfall. Hyresvärdet förutsätter att allt är uthyrt hela året.
- Sophämtning, snöröjning och skötsel av gården syns inte som egna poster. Fråga om de ingår någonstans, betalas av hyresgästerna eller saknas.
Din egen kalkyl: ett räkneexempel
Ett sätt att göra prospektets siffror till dina egna är att lägga till det som saknas. Fastighetsavgiften i tabellen är faktarutans; vakansavdraget och administrationen är våra antaganden, valda för att visa räkningen.
| Post | Kronor per år |
|---|---|
| Hyresvärde enligt prospektet | 758 438 |
| Vakans och hyresbortfall, antaget 2 % av hyresvärdet | − 15 169 |
| Drift och underhåll enligt prospektet (2023) | − 326 531 |
| Fastighetsavgift och fastighetsskatt enligt faktarutan | − 35 890 |
| Administration, antaget 50 kr per kvm × 976 kvm | − 48 800 |
| Justerat driftnetto i exemplet | 332 048 |
Exemplets driftnetto är 99 859 kronor, eller 23 procent, lägre än prospektets. Det betyder inte att prospektet är fel – det räknar på ett annat sätt – men det visar hur mycket valen betyder. Byt ut antagandena mot dina egna: hyreslistans faktiska vakanser, ett offererat förvaltningsarvode och ett underhåll som bygger på en besiktning.
Direktavkastning och värde
Direktavkastning är driftnettot delat med priset. Den visar hur stor del av köpeskillingen som kommer tillbaka som driftnetto varje år, före finansiering och skatt. Eftersom annonsen inte anger något pris visar tabellen avkastningen vid olika köpeskillingar – ett räkneexempel, inte ett pris eller en värdering:
| Om priset är | Pris per kvm (976 kvm) | På prospektets driftnetto | På exemplets justerade driftnetto |
|---|---|---|---|
| 6 000 000 kr | 6 148 kr | 7,2 % | 5,5 % |
| 7 000 000 kr | 7 172 kr | 6,2 % | 4,7 % |
| 8 000 000 kr | 8 197 kr | 5,4 % | 4,2 % |
| 9 000 000 kr | 9 221 kr | 4,8 % | 3,7 % |
| 10 000 000 kr | 10 246 kr | 4,3 % | 3,3 % |
Räkningen går också åt andra hållet. Den som kräver en viss avkastning delar driftnettot med kravet. Vid ett krav på 6 procent är prospektets 431 907 kronor värda 7 198 450 kronor, medan exemplets 332 048 kronor är värda 5 534 133 kronor. Skillnaden, drygt 1,6 miljoner kronor, kommer helt från vad som räknas in i driftnettot. Därför lönar det sig att förstå varje rad.
Vilken avkastning som är rimlig beror på ort, skick, hyresgäster, risk och räntenivå. I mindre orter kräver köpare ofta högre avkastning än i storstäder, eftersom vakansrisken och möjligheten att sälja vidare ser annorlunda ut; se Hyreshus i småstad: risk och avkastning. Sexprocentskravet ovan är bara ett exempel, inte en uppgift om marknaden i Nora.
Från driftnetto till kassaflöde
Driftnettot är inte det du som ägare får kvar. Därifrån ska räntor, amortering och skatt betalas. Ett räkneexempel med antagna villkor: priset är 8 000 000 kronor, köparen är en privatperson som köper fastigheten direkt, banken lånar ut 60 procent (4 800 000 kronor) och amorteringen är 1 procent av lånet, 48 000 kronor per år. Utgångspunkten är exemplets justerade driftnetto, 332 048 kronor. Riksbankens styrränta är 1,75 procent (beslut den 24 september 2026); ett lån till ett hyreshus kostar mer än så, så exemplet räknar med tre räntenivåer.
| Ränta (antagen) | Räntekostnad | Kvar efter räntor | Kvar efter amortering | Räntetäckning |
|---|---|---|---|---|
| 3,5 % | 168 000 kr | 164 048 kr | 116 048 kr | 2,0 |
| 4,5 % | 216 000 kr | 116 048 kr | 68 048 kr | 1,5 |
| 5,5 % | 264 000 kr | 68 048 kr | 20 048 kr | 1,3 |
Räntetäckningsgraden är driftnettot delat med räntekostnaden; under 1 räcker driftnettot inte till räntorna. I exemplet inträffar det vid en ränta på knappt 6,9 procent (332 048 / 4 800 000). Finansinspektionen ser en räntetäckning under 1 i kombination med en belåningsgrad över 70 procent som ett tecken på ett sårbart fastighetsföretag.
Till det egna kapitalet kommer kostnaderna för köpet. Stämpelskatten för lagfart räknas på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet året före det år lagfarten beviljas. Prospektets och faktarutans taxeringsvärden ligger kring 10 miljoner kronor; antar vi 10 000 000 kronor blir stämpelskatten för en privatperson 1,5 procent, 150 000 kronor, plus en expeditionsavgift på 825 kronor – trots att priset i exemplet är lägre. Den egna insatsen blir 3 200 000 + 150 000 + 825 = 3 350 825 kronor. Vid 4,5 procents ränta ger 116 048 kronor före amortering och skatt cirka 3,5 procent på det egna kapitalet. Ett bolag som köper direkt betalar 4,25 procent, i exemplet 425 000 kronor.
Villkoren är påhittade för att visa räkningen. Banken sätter belåningsgrad, ränta och amortering utifrån huset och dig, och skatten beror på om du äger privat eller i bolag – se Köpa hyreshus i bolagsform.
Checklista: frågorna siffrorna väcker
- Hyreslistan. Hyra, yta, avtal och eventuella vakanser per lägenhet och för lokalen – och vilket år hyresvärdet avser.
- Lokalavtalet. Hyresgäst, löptid, index och villkor för uppsägning och förlängning. Lokalen bär en femtedel av intäkterna.
- Kostnadernas grund. Utfallet för 2024 och 2025, och om sophämtning, snöröjning och förvaltning finns någonstans i siffrorna.
- Underhållet. Vad som gjorts, när och i vilken byggnad – och vad som står på tur.
- Energin. Uppvärmningssätt, förbrukning i kilowattimmar och energideklaration för varje byggnad.
- Taxeringen. Det aktuella taxeringsvärdet och den faktiska fastighetsavgiften, som påverkar både driftnettot och stämpelskatten.
- Finansieringen. Bankens syn på objektet och orten, och om köpet sker direkt eller i bolag.
Begreppen förklaras kort på Frågor och svar, och fastighetens hela ekonomi beskrivs i Nora: hela guiden.
Kalkylen för Borgmästargatan 5
Prospektets siffror för Borgmästargatan 5 – hyresvärde 758 438 kronor, drift och underhåll 326 531 kronor och driftnetto 431 907 kronor – går ihop, och kostnaderna redovisas post för post. Det som saknas för en egen kalkyl är priset, som lämnas på förfrågan av mäklaren Erik Lejon på Lejons Mäkleri, och underlag som hyreslistan, lokalavtalet och kostnaderna för senare år. Fastighetens alla siffror finns samlade på fastighetens sida, och underlaget kan du begära här.
