Det köpare frågar

Om hyresfastigheten Borgmästargatan 5 i Nora – fastigheten Nora Saturnus 3 – som är till salu genom Lejons Mäkleri. Den ligger vid torget mitt i trästaden, i hörnet Borgmästargatan och Kungsgatan.

Här finns uppgifterna om fastigheten, siffrorna och köpet, och om hur det är att bo i Nora – samlat i Nora: hela guiden.

Enligt prospektet tio lägenheter och en lokal, totalt 976 kvm: 726 kvm bostäder och en lokal på 250 kvm som anges som kontor. Tomten är 1 264 kvm.

Fastigheten har tre byggnader och sex adresser: Borgmästargatan 5 och Kungsgatan 15A–E. Lägenheterna är mellan 49 och 105 kvm; tre är större än 90 kvm och de övriga mellan 49 och 71 kvm. Antal rum framgår inte av annonsen – det står i hyreslistan. Se lägenheterna.

Mot torget står ett rosa stenhus med takkupor mot gården. Kring den grusade innergården ligger ett rött och ett gult trähus, med stenlagda gångar, uteplatser och cykelställ mellan husen.

Prospektet anger byggåren 1929, 1929 och 1991 men inte vilken byggnad som har vilket år. Fråga mäklaren – det påverkar underhållsbehovet.

En lokal på 250 kvm som prospektet anger som kontor. Den står för 155 152 kr av hyresvärdet, ungefär en femtedel. Be om lokalens hyresavtal – löptid och villkor avgör hur stabil intäkten är.

En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd: säger hyresvärden upp avtalet utan godtagbart skäl kan hyresgästen ha rätt till ersättning, minst en årshyra. Uppsägningstiden för ett lokalavtal som gäller tills vidare är nio månader.

Mäklaren lyfter fram ”fina förädlingsmöjligheter” och ett attraktivt läge, men annonsen säger inte vilka möjligheter som avses. Fråga mäklaren vad som är utrett.

Tänk på ramarna: stadskärnan omfattas av områdesbestämmelser, ändringar av fasader kan kräva bygglov, och en renovering som höjer standarden i en lägenhet kräver hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd. Läs mer i Förädling av hyreshus i småstad.

Annonsen anger inget pris – den hänvisar till mäklaren. Kontakta Lejons Mäkleri för pris och villkor.

Som stöd finns ett räkneexempel under ekonomin: vilken direktavkastning driftnettot ger vid olika köpeskillingar. Det är ingen värdering.

Inga visningar är planerade. Visning bokas direkt med mäklaren – via formuläret eller hos Erik Lejon, auktoriserad fastighetsmäklare, på 070-999 29 90 eller erik@lejons.se. Mäklarassistent Elin Lindh nås på 070-732 68 11.

Den sammanlagda årshyran för lägenheterna och lokalen, ofta räknad som om allt vore uthyrt. Prospektet anger 758 438 kr per år, 777 kr per kvm: 603 286 kr för bostäderna och 155 152 kr för lokalen.

Be om en aktuell hyreslista och vakansgraden. Läs mer i Så läser du kalkylen för ett hyreshus.

Drift och underhåll: de löpande kostnaderna för att hålla huset igång och underhållet som håller det i skick. I prospektet är DOU 326 531 kr för 2023, 335 kr per kvm:Värme 118 256 krUnderhåll 97 600 kr (en schablon på 100 kr per kvm)VA 49 287 krFastighetsel 42 502 krFörsäkring 11 052 krStädning 7 834 krVärmen är den största posten. Underhållet är en schablon, inte ett utfall – be om vad som faktiskt lagts på underhåll de senaste åren.

Intäkterna minus kostnaderna för drift och underhåll – det fastigheten ger före räntor, amortering och skatt. Enligt prospektet: 758 438 kr − 326 531 kr = 431 907 kr per år.

Prospektet räknar inte in fastighetsavgift och fastighetsskatt, administration och förvaltning, eller ett avdrag för vakanser. Lägg till dem i din egen kalkyl.

Mäklarens faktaruta anger fastighetsavgift och fastighetsskatt på 35 890 kr per år. Drar du av dem blir driftnettot 396 017 kr – fortfarande före administration, vakanser, räntor och skatt.

Driftnettot delat med priset. Eftersom annonsen inte anger något pris går det bara att räkna med exempel: vid 8 000 000 kr ger driftnettot 431 907 kr cirka 5,4 %, vid 10 000 000 kr cirka 4,3 %.

Räknar du med driftnettot efter fastighetsavgift och fastighetsskatt blir avkastningen lägre. Fler exempel finns under ekonomin. Räkneexemplen är ingen värdering.

Bostädernas hyresvärde, 603 286 kr på 726 kvm, motsvarar cirka 831 kr per kvm och år. SCB:s medianhyra i Nora 2026 är 1 228 kr per kvm och år, inklusive värme och vatten.

Jämförelsen är grov: storlek, standard och vad som ingår i hyran skiljer sig mellan lägenheter. Bostadshyror sätts enligt bruksvärdesprincipen, där hyran prövas mot hyran för likvärdiga lägenheter. Utgå från hyreslistan.

Skatteverkets värde, tänkt att motsvara 75 % av marknadsvärdet. Det är underlaget för fastighetsavgift och fastighetsskatt – inte ett pris.

Prospektet anger taxering 2024 på två enheter, en hyreshusenhet på 8 057 000 kr och en småhusenhet på 1 959 000 kr, och totalt 10 038 000 kr – fast enheterna summerar till 10 016 000 kr. Mäklarens faktaruta (taxeringsår 2022) anger i stället 10 038 000 kr för byggnaderna och 560 000 kr för marken, totalt 10 598 000 kr.

Hyreshus hade allmän fastighetstaxering 2025. Be om ett aktuellt utdrag ur fastighetsregistret, så vet du vilka värden som gäller.

220 är en bebyggd småhusenhet och 321 en hyreshusenhet med bostäder och lokaler. Saturnus 3 består av en enhet av vardera slaget, och de beskattas olika. Vilken byggnad som utgör småhusenheten framgår inte av annonsen – fråga mäklaren.

Läs mer i Taxeringsvärde, typkoder och pantbrev.

Mäklarens faktaruta anger 35 890 kr per år. Reglerna för 2026:Bostäder i hyreshus: kommunal fastighetsavgift, 0,3 % av bostadsdelens taxeringsvärde, högst 1 784 kr per lägenhet.Lokaler: statlig fastighetsskatt, 1 % av lokaldelens taxeringsvärde.Småhusenhet: fastighetsavgift, 0,75 % av taxeringsvärdet, högst 10 425 kr.Avgiften betalas av den som äger fastigheten den 1 januari. Be mäklaren om beräkningen bakom beloppet.

Pantbrev är säkerheten för lån. Befintliga pantbrev följer med fastigheten; nya kostar 2 % av beloppet i stämpelskatt plus 375 kr per inteckning. Borgmästargatan 5 har sex pantbrev på totalt 12 375 000 kr – så länge lånen ryms inom det beloppet behöver inga nya tas ut.

Vid ett direkt köp betalas stämpelskatt: 1,5 % för privatpersoner och 4,25 % för bolag och andra juridiska personer. Den räknas på köpeskillingen eller på taxeringsvärdet för året före lagfarten, om det är högre. Till det kommer en expeditionsavgift på 825 kr.

Lagfart ska sökas inom tre månader från köpet. Köps fastigheten genom att aktierna i ett bolag som äger den köps, söks ingen ny lagfart.

Annonsen och prospektet säger inget om det. Fråga mäklaren tidigt – svaret påverkar stämpelskatten, kalkylen och vad som behöver granskas.

Att du köper aktierna i aktiebolaget som äger fastigheten, i stället för fastigheten direkt. Bolaget är fortfarande ägare, så ingen ny lagfart behövs och ingen stämpelskatt betalas på aktierna.

Läs Köpa hyreshus i bolagsform.

Parterna enas om ett underliggande fastighetsvärde. Köpeskillingen för aktierna blir det värdet plus bolagets övriga tillgångar och minus dess skulder, ofta med en justering för latent skatt.

Latent skatt är skatten som ligger i skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde och dess lägre skattemässiga värde i bolaget. Köparen tar över det lägre värdet, och parterna förhandlar om hur mycket av skatten som ska räknas av på priset. Ta hjälp av en revisor.

Det beror på dina planer – ta hjälp av en revisor. Några skillnader enligt reglerna 2026:I ett aktiebolag är bolagsskatten 20,6 %. Byggnader för bostadsuthyrning skrivs normalt av med 2 % per år, reparationer dras av direkt och förbättringar skrivs av.Äger du privat är hyreshuset en näringsfastighet och överskottet näringsinkomst. Arbetar du aktivt i verksamheten, minst en tredjedel av heltid, betalar du egenavgifter på 28,97 %; annars särskild löneskatt på 24,26 %.Säljer du privat beskattas 90 % av vinsten med 30 %, alltså cirka 27 %, och gjorda avskrivningar återförs.

Hyreslista med hyresavtalen, även lokalens, driftkostnader för flera år, utdrag ur fastighetsregistret, energideklarationer och uppgifter om gjort och planerat underhåll. Du kan be om underlaget här.

Att du förväntas undersöka fastigheten noga innan köpet och normalt inte kan reklamera fel som en sådan undersökning borde ha visat. Säljaren ansvarar främst för dolda fel.

Anlita en besiktningsman. Fastigheten har tre byggnader av olika ålder, så alla tre behöver undersökas.

Hyresavtalen gäller även mot den nya ägaren. Bostadshyresgäster har ett starkt besittningsskydd: hyresvärden kan bara säga upp ett avtal på de grunder som lagen räknar upp. Lokalhyresgästen har ett indirekt skydd, med rätt till ersättning om avtalet sägs upp utan godtagbart skäl.

Bostadshyror sätts enligt bruksvärdesprincipen, ofta efter förhandling med Hyresgästföreningen.

En hyresändring meddelas skriftligt; blir parterna inte överens kan hyresnämnden pröva den. Hyran för en bostad prövas mot hyran för likvärdiga lägenheter. Den som regelbundet hyr ut fler än två lägenheter omfattas av hyresförhandlingslagen, och Hyresgästföreningen kan då begära förhandling.

Som jämförelse höjdes hyrorna hos privata hyresvärdar i bland annat Nora med 5,2 % från den 1 april 2024, efter ett skiljemannabeslut. 2025 blev höjningen 5–5,1 % i de flesta kommuner i Örebro län.

Det avgör banken. Från den 1 april 2026 gäller lagen om begränsning av bostadskrediter: högst 90 % belåning, och amortering med 2 % per år över 70 % belåningsgrad och 1 % mellan 50 och 70 %. Om lagen gäller när ett bolag köper ett hyreshus som investering är oklart.

Finansinspektionen räknar ett fastighetsbolag som sårbart när räntetäckningsgraden är under 1 och belåningen över 70 %. Riksbankens styrränta är 1,75 % (beslut i september 2026). Annonsen säger inget om befintliga lån i Borgmästargatan 5.

Det finns ingen lag om budgivning. Ofta är den öppen: bud lämnas till mäklaren, som informerar övriga budgivare. Säljaren väljer fritt vilket bud som accepteras, och ett bud är inte bindande.

Köpet blir bindande först när båda parter har skrivit under köpehandlingen.

I de flesta fall cirka 10 % av köpeskillingen, inom några arbetsdagar efter att avtalet skrivits under; ingen lag styr beloppet. Resten betalas på tillträdesdagen. Hela processen beskrivs i Från intresse till tillträde.

En byggnad som säljs eller hyrs ut ska ha en giltig energideklaration; den gäller i tio år, och det är säljaren som ansvarar för den. För Borgmästargatan 5 är uppgiften inte ifylld för någon av de tre byggnaderna. Be om dem – värmen är husets största driftkostnad.

Fråga också efter den senaste ventilationskontrollen (OVK, vart tredje eller vart sjätte år beroende på system) och efter radonmätningar. Referensnivån för radon är 200 Bq/m³, och ägaren av ett hyreshus ska mäta.

I Bergslagen i Örebro län, vid Norasjön, drygt tre mil nordväst om Örebro. Staden fick stadsprivilegier 1643 och sitt första rutnät 1644, och räknas till Sveriges bäst bevarade trästäder.

Kommunen hade 10 603 invånare vid årsskiftet 2025/2026, och i själva tätorten bodde 6 633 (2023). Läs mer om trästaden vid torget eller i Nora: hela guiden.

Buss 401 går från Nora station till Örebro resecentrum på cirka 42 minuter och vidare till Universitetssjukhuset. På vardagar går ett trettiotal avgångar, var 15:e minut i rusningstid; hösten 2026 går fem turer på lördagar och fyra på söndagar. Med bil tar Örebro cirka en halvtimme.

Persontåg har inte gått från Nora sedan 1966 – tåget tar man från Örebro. Lindesberg ligger 2,5 mil bort, Karlskoga drygt 4 mil, Örebro flygplats cirka 45 minuter och Stockholm ungefär tre timmar med bil. Läs mer om att flytta till Nora.

Kommunen har F–6-skolor med fritidshem i centrala Nora (Järntorgsskolan), i Hitorp (Lärkesskolan), Gyttorp, Ås och Järnboås, och dessutom Born friskola (F–6). Högstadiet är Karlsängskolan (7–9), som får en ny byggnad: pålningen började i juni 2026 och skolan ska stå klar till höstterminen 2028.

Det finns åtta kommunala förskolor och en fristående, Äventyret friförskola. Nationella gymnasieprogram finns inte i Nora; eleverna går i gymnasieskolor i länet. Läs mer om Nora för barnfamiljer.

Nora vårdcentral på Kvarnvägen 11 (0587-843 00) har öppet vardagar 8–17, med barnavårdscentral, barnmorska, psykolog, fysioterapeut och provtagning. Folktandvården finns på samma adress.

Närmaste akutsjukhus är Lindesbergs lasarett, cirka 2,5 mil bort och öppet dygnet runt. Universitetssjukhuset i Örebro har också akutmottagning dygnet runt.

Från stationsområdet går den kostnadsfria båten M/S Plaskus på cirka tio minuter ut till Alntorps ö i Norasjön (juni till mitten av september), med badstrand, hopptorn, minigolf och en tre kilometer lång stig. Badplatsen Blåsut nås på tio minuter till fots från centrum.

Bergslagsleden har flera etapper nära Nora, bland annat till och från Pershyttan. På vintern finns elljusspår och pulkabacke på Digerberget, där Kilsbergsspåret mot Ånnaboda börjar. Läs mer om friluftsliv runt Nora.

Bergsmansbyn Pershyttan är kulturreservat sedan 2004; hyttan blåstes sista gången 1953. Nora–Ervalla järnväg öppnade 1856 och räknas som Sveriges första normalspåriga järnväg för person- och godstrafik. I dag kör museijärnvägen ånglok till Järle på sommarhelgerna, och i stationens godsmagasin finns ett järnvägsmuseum maj–september.

I staden finns Göthlinska gården med sin interiör från slutet av 1800-talet och Nora kyrka från 1880 med sitt 55 meter höga torn. Läs mer om Pershyttan, järnvägen och Bergslagens arv.

Några återkommande evenemang, med datum för 2026:Noradagarna i början av juli (1–4 juli)Noramarken i slutet av augusti (29–30 augusti)Ljusstråk, en konstrunda med omkring hundra utställare, första helgen i september (5–6 september)Nora julmarknad i december (5–6 december)Från mitten av april till mitten av september har NoraGlass kiosk öppet varje dag; glassen har funnits sedan 1923. Läs mer om ett år i Nora.

Av kommunens 5 305 bostäder var 38,7 % hyresrätter vid slutet av 2025, och enligt SCB byggdes inga nya lägenheter 2023–2025. Det kommunala bostadsbolaget Norabostäder har en kö där man samlar en poäng per dag.

Hur långa köerna är och hur ofta lägenheter står tomma kan bara ortens aktörer svara på. Fråga Norabostäder och lokala förvaltare om köer, omflyttning och vakanser, och se vad liknande lägenheter annonseras för.

Centrala Nora är riksintresse för kulturmiljövården: rutnätet, tomtstrukturen, gårdarna och den småskaliga träbebyggelsen bär stadens historia. Länsstyrelsen räknar Nora till Sveriges tre bäst bevarade äldre trästäder, tillsammans med Eksjö och Hjo.

För Borgmästargatan 5 gäller områdesbestämmelser från 2010, och mäklarens uppgifter nämner en fornlämning. Plan- och bygglagen förbjuder att särskilt värdefulla byggnader förvanskas och kräver varsamhet vid ändringar. Tala med Samhällsbyggnad Bergslagen (0581-55 00 40) innan du planerar ändringar av fasader, fönster eller tak. Läs mer om att äga ett hus i en skyddad trästad.

Arbetslösheten var 5,3 % 2025, lägre än i länet (6,8 %) och i riket (7,0 %). Kommunen har omkring 2 000 aktiva företag, varav omkring 1 700 med färre än fem anställda. Det största är Orica, som tillverkar detonatorer för civilt bruk.

Kommunalskatten är 34,55 % 2026. Läs mer om att flytta till Nora.