Att köpa ett hyreshus liknar att köpa en villa – det finns en mäklare, en visning, budgivning och ett kontrakt. Men det finns också hyresgäster med egna rättigheter, ett större behov av underlag och ibland ett bolag att granska. Här är stegen från första intresseanmälan till tillträdet och de första månaderna som ägare, med de regler som gäller hösten 2026.
Exemplet genom hela texten är Borgmästargatan 5 i Nora (fastigheten Saturnus 3): tre byggnader med adresserna Borgmästargatan 5 och Kungsgatan 15 A–E, tio lägenheter och en kontorslokal, pris på förfrågan.
Köpet i korthet
| Steg | Vad som händer | Det viktigaste dokumentet |
|---|---|---|
| 1. Underlaget | Du begär och läser siffror och handlingar | Hyreslistan |
| 2. Banken | Banken bedömer huset och dig | Ett lånebesked |
| 3. Visningen | Du ser husen, tekniken och gården | Dina anteckningar |
| 4. Besiktningen | En fackman undersöker husen | Besiktningsprotokollet |
| 5. Hyresgästerna | Du förstår avtalen du tar över | Lokalavtalet |
| 6. Budgivningen | Bud lämnas till mäklaren | Ingen – bud binder inte |
| 7. Kontraktet | Köpet blir bindande | Köpekontrakt eller aktieöverlåtelseavtal |
| 8. Tillträdet | Du betalar och tar över | Köpebrev eller aktiebok |
| 9. Lagfarten | Du skrivs in som ägare (vid direkt köp) | Ansökan till Lantmäteriet |
1. Underlaget: be om mer än annonsen
En annons är en sammanfattning. Innan du kan bedöma ett hyreshus behöver du underlag som går att räkna på. Begär från mäklaren:
- prospekt eller objektsbeskrivning,
- hyreslista med hyra, yta, avtalsform och tillträdesdatum per lägenhet och för lokalen,
- lokalens hyresavtal i sin helhet,
- driftkostnader för flera år, post för post,
- utdrag ur fastighetsregistret: ägare, inskrivningar, pantbrev, servitut, planer och aktuellt taxeringsvärde,
- energideklaration för varje byggnad, protokoll från ventilationskontroll (OVK) och eventuella radonmätningar,
- underhållsplan eller uppgifter om vad som gjorts och när, byggnad för byggnad,
- vid bolagsform: bolagets årsredovisningar, aktuell balansräkning och lån.
För Borgmästargatan 5 finns prospektets hyresvärde och kostnader för 2023, men annonsen anger ingen energideklaration för någon av byggnaderna och inte heller om fastigheten säljs direkt eller som bolag. Prospektet och faktarutan anger dessutom olika taxeringsvärden. Hur du läser siffrorna förklaras i Så läser du kalkylen för ett hyreshus.
2. Banken: tidigt, inte sist
Kontakta din bank tidigt. Banken bedömer både fastigheten och dig: driftnetto, skick, ort, hyresgäster, ditt eget kapital och din erfarenhet. Den avgör hur stor del av köpeskillingen den kan låna ut, till vilken ränta och med vilken amortering. Bedömningen av hus i mindre orter kan skilja sig mycket från storstädernas, så ett tidigt besked sparar tid för alla.
Riksbankens styrränta är 1,75 procent (beslut den 24 september 2026). Sedan den 1 april 2026 gäller lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter: högst 90 procents belåning och amortering med 2 procent per år över 70 procents belåning och 1 procent mellan 50 och 70 procent. Lagen är skriven för bostadslån; om och hur den gäller lån till en hyresfastighet som investering, särskilt för ett bolag, är oklart – fråga banken. Fråga också om befintliga lån kan tas över, och räkna med pengar till stämpelskatt, besiktning och rådgivare utöver handpenningen.
3. Visningen: se husen, inte bara fasaden
Visning bokas med mäklaren. Ett hus med flera byggnader kräver tid; ta med en lista:
- tak, vindar och fasader – för trähusen även panel och fönster, för stenhuset puts och plåt,
- källare, värmesystem och stammar: vilket uppvärmningssätt, och hur gammalt är det?
- gemensamma utrymmen: tvättstuga, förråd, soprum och cykelförvaring,
- innergården, tomten på 1 264 kvadratmeter och staketet mot gatan,
- om möjligt någon av lägenheterna och lokalen.
Fråga också vilket av husen som är byggt 1991 och vilka som är från 1929 – prospektet säger det inte. Hyresgästerna bor i sina hem, så visning av lägenheter sker i samråd med nuvarande ägare och med hänsyn till dem.
4. Besiktningen och undersökningsplikten
Den som köper en fastighet har en undersökningsplikt: du kan inte åberopa fel som du borde ha upptäckt vid en rimlig undersökning, även om du inte gjorde den (jordabalken 4 kap. 19 §). Säljaren svarar i första hand för dolda fel – sådana som inte hade kunnat upptäckas – och för det han uttryckligen lovat.
För ett hyreshus betyder det en besiktning av en fackkunnig besiktningsman, med fokus på tak, fukt, el, värme och stammar. Är ytorna viktiga för din kalkyl kan en egen uppmätning vara värd pengarna; ytor i en annons bygger på uppgifter från säljaren eller taxeringen. Kontrollera också med kommunen vad områdesbestämmelserna från 2010 och fastighetens registrerade fornlämning betyder för det du vill göra. Bygglovsfrågor för Nora handläggs av Samhällsbyggnad Bergslagen i Lindesberg.
5. Hyresgästerna: avtalen följer med huset
Ett skriftligt hyresavtal gäller mot en ny ägare om hyresgästen har flyttat in före försäljningen (jordabalken 7 kap. 13 §). Du tar alltså över varje lägenhet och lokalen med de avtal som gäller i dag.
- Besittningsskyddet. En bostadshyresgäst har i regel rätt att bo kvar även om hyresvärden säger upp avtalet (12 kap. 45 §). Skälen som kan bryta skyddet är uttömmande uppräknade (12 kap. 46 §). Uppsägningstiden för ett avtal som gäller tills vidare är tre månader för en bostad och nio för en lokal.
- Hyrorna. Bostadshyror sätts enligt bruksvärdet (12 kap. 55 §). Den som regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter omfattas av hyresförhandlingslagen. En hyresändring begärs skriftligt, och kan parterna inte enas kan frågan gå till hyresnämnden.
- Lokalen. En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd: säger hyresvärden upp avtalet kan hyresgästen i många fall ha rätt till ersättning, minst en årshyra (12 kap. 56–58 §§). I Borgmästargatan 5 står lokalen för ungefär en femtedel av hyresvärdet, så lokalavtalets löptid och villkor är en av de viktigaste frågorna.
För den som vill bo i en av lägenheterna själv betyder besittningsskyddet: räkna med en lägenhet som är eller blir ledig, inte med att en hyresgäst ska flytta.
6. Budgivningen
Det finns ingen lag om hur en budgivning ska gå till. Ofta sker den öppet: du lämnar bud till mäklaren, som för det vidare till säljaren och övriga budgivare. Säljaren bestämmer själv när, till vem och för vilket pris fastigheten säljs, och väljer fritt vilket bud som accepteras. Ett bud är inte bindande – inte ens skriftligt – för någon av parterna.
För ett hus med pris på förfrågan, som Borgmästargatan 5, är det särskilt viktigt att ha gjort sin kalkyl innan: vilket pris bär driftnettot, med dina antaganden om vakanser, förvaltning, räntor och underhåll?
7. Kontraktet och handpenningen
Ett fastighetsköp blir bindande när köpare och säljare har skrivit under en köpehandling med priset och en förklaring att fastigheten överlåts (jordabalken 4 kap. 1 §). Villkor – till exempel att köpet gäller under förutsättning att du får finansiering – ska stå i köpehandlingen för att gälla. Vid ett bolagsköp skrivs i stället ett aktieöverlåtelseavtal; se Köpa hyreshus i bolagsform.
Avtalet reglerar också tillträdesdag, hur hyror och kostnader fördelas runt den dagen, vem som betalar årets fastighetsavgift (den betalas av den som äger fastigheten den 1 januari) och vilka garantier säljaren lämnar. Handpenningen är oftast omkring 10 procent av köpeskillingen och betalas kort efter undertecknandet; beloppet bestäms inte av någon lag.
8. Tillträdet
På tillträdesdagen betalas resten av köpeskillingen och du tar över fastigheten – eller bolaget. Vid ett direkt köp får du ett köpebrev; vid ett bolagsköp förs du in i aktieboken. Den nya ägaren har rätt till hyror som förfaller till betalning efter tillträdet (jordabalken 7 kap. 17 §); hyror som säljaren redan fått för tiden efter tillträdet räknas av i en avräkning mellan parterna.
Säljaren ansvarar för att det finns en giltig energideklaration och att den lämnas till köparen. Har säljaren trots din begäran inte gjort det får du, senast sex månader efter tillträdet, låta upprätta en på säljarens bekostnad (lagen om energideklaration för byggnader 14 §). Energideklarationerna fick nya regler den 1 oktober 2026.
9. Lagfarten
Vid ett direkt köp söker du lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader. Stämpelskatten är 1,5 procent för privatpersoner och 4,25 procent för bolag, på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet året före det år lagfarten beviljas, plus en expeditionsavgift på 825 kronor. Köpare och säljare ansvarar solidariskt för skatten. Vid förvärv från den 1 juli 2026 måste den som söker lagfart identifiera sig med svenskt personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer, och ett bolag ska ha sin verkliga huvudman registrerad. Vid ett bolagsköp söks ingen lagfart. Mer om stämpelskatt och pantbrev finns i Taxeringsvärde, typkoder och pantbrev.
De första månaderna som ägare
- Hyresgästerna: ett brev om ny ägare, nytt betalningssätt och vart felanmälan ska gå.
- Försäkringen: fastighetsförsäkring från tillträdesdagen.
- Leverantörerna: el, värme, vatten och avlopp, sophämtning, städning och snöröjning – på dig.
- Ventilationen: OVK görs vart tredje år för system med från- och tilluft (FT, FTX) och vart sjätte år för självdrag eller frånluft (S, F, FX). Kontrollera när nästa ska göras.
- Radon: i ett hyreshus ansvarar ägaren för att mäta. Referensnivån är 200 becquerel per kubikmeter, och mätningen görs under minst två månader mellan oktober och april.
- Hyrorna: vem förhandlar, och när är nästa förhandling?
En sak till: tiden
Ett hyreshus köps sällan på en vecka. Underlag, bank, besiktning och – vid en bolagsaffär – granskning av bolaget tar tid. Den som har finansieringen klar och vet vilka frågor som ska ställas står sig ofta bäst. Frågorna finns samlade på Frågor och svar och i Nora: hela guiden.
Nästa steg för Borgmästargatan 5
Första steget är underlaget. För Borgmästargatan 5 är de viktigaste frågorna hyreslistan, lokalavtalet, energideklarationerna, det aktuella taxeringsvärdet, vilket hus som har vilket byggår och om fastigheten säljs direkt eller som bolag. Mäklare är Erik Lejon på Lejons Mäkleri, telefon 070-999 29 90. Fakta om husen finns på fastighetens sida, och underlaget kan du begära här.
