I början av mars 2026 fick Norabostäders hyresgäster beskedet: hyran höjs med 3,98 procent från den 1 april, för en genomsnittlig lägenhet på 65 kvadratmeter ungefär 270 kronor i månaden. Siffran hade inte bolaget bestämt själv. Den var resultatet av en förhandling med Hyresgästföreningen som fick avslutas med medling – och bolaget skrev samtidigt att höjningen, liksom de senaste årens, inte räcker för att täcka de ökade kostnaderna.
Så sätts hyror i Nora, som i resten av Sverige: inte av marknaden utan genom förhandling, jämförelse och, i sista hand, hyresnämnden. Den här guiden förklarar bruksvärdesprincipen, hur förhandlingarna går till för kommunala och privata hyresvärdar, vad presumtionshyra är, hur du som ägare kan höja en hyra, och vad standardhöjningar och tillval betyder för intäkterna. Reglerna står i jordabalkens hyreskapitel och i hyresförhandlingslagen.
Vad är bruksvärdesprincipen?
Att en bostadshyra är skälig om den inte är påtagligt högre än hyran för lägenheter som har ett likvärdigt bruksvärde. Jämförelsen görs i första hand med hyror som har förhandlats fram, inte med vad någon skulle vara beredd att betala.
Regeln står i 12 kap. 55 § jordabalken. Tvistar hyresvärden och hyresgästen om hyran ska den fastställas till ett skäligt belopp, och vid prövningen ska främst hyror som bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen beaktas. Går det inte att jämföra med lägenheter på orten får hyresnämnden i stället jämföra med en annan ort med jämförbart hyresläge.
Bruksvärdet är lägenhetens värde för den som bor där: storlek, planlösning, standard på kök och badrum, läge i huset, tillgång till hiss, tvättstuga och förråd, och husets läge och skick. Två lägenheter i Nora med samma bruksvärde ska ha ungefär samma hyra, oavsett om den ena ligger vid torget och den andra i ett hus från 1970-talet – om inte läget i sig gör lägenheterna olika värda att bo i. Det är därför hyrorna i en småstad ofta ligger tätt, och därför en köpare inte kan räkna med att höja en hyra bara för att lägenheten är charmig.
Så prövas en hyra
- Lägenheten Storlek, standard, planlösning, utrustning, läge i huset och husets skick beskrivs.
- Jämförelsen Lägenheter på orten med likvärdigt bruksvärde och förhandlade hyror söks fram.
- Skäligheten Hyran får inte vara påtagligt högre än jämförelselägenheternas.
- Ingen jämförelse Finns inga på orten får en annan ort med jämförbart hyresläge användas.
Vem förhandlar hyrorna i Nora?
Norabostäder förhandlar med Hyresgästföreningen. Privata hyresvärdar som är med i Fastighetsägarna förhandlar genom Fastighetsägarna MittNord, som företräder privata hyresvärdar i hela länet.
Hyresförhandlingslagen gäller den som regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter. Förhandlingarna förs på grundval av en förhandlingsordning, som kommer till genom avtal mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen eller genom beslut av hyresnämnden. Vägrar en hyresvärd att teckna en förhandlingsordning efter en skriftlig begäran kan organisationen få frågan prövad. En förhandlingsordning gäller även för en ny ägare, så den som köper ett hus tar över de förhandlingsordningar som finns.
I hyresavtalet står det då en förhandlingsklausul: hyran bestäms i de förhandlingsöverenskommelser som träffas. Hyresgäst och hyresvärd kan skriftligen komma överens om att avtalet inte ska ha någon förhandlingsklausul, men tidigast när hyresförhållandet har varat i tre månader i följd.
Hyreshöjningarna i Nora de senaste åren
| År | Vilka | Höjning | Från |
|---|---|---|---|
| 2024 | Privata hyresvärdar (skiljeman) | 5,2 % | 1 april 2024 |
| 2025 | Privata hyresvärdar (Fastighetsägarna MittNord) | 5 % | 1 februari 2025 |
| 2026 | Norabostäder (efter medling) | 3,98 % | 1 april 2026 |
År 2024 lämnade Fastighetsägarna MittNord förhandlingarna i sex kommuner i länet, bland dem Nora, och lät en skiljeman avgöra. Fastighetsägarna hade krävt tolv procent; skiljemannen rekommenderade 5,2 procent för drygt 14 000 hushåll. För 2025 enades parterna om höjningar på 4,5–5,1 procent i länet, i Nora 5 procent. Norabostäder skriver om 2026 års höjning att bolaget återinvesterar intäkterna i husen, att mindre pengar finns kvar för underhåll varje år, och att vissa planerade insatser kan behöva skjutas upp.
Hur höga är hyrorna i Nora jämfört med länet?
Medianhyran i Nora var 1 228 kronor per kvadratmeter och år 2026, inklusive värme och vatten, mot 1 435 kronor i Örebro län och 1 483 kronor i riket. Den har stigit från 934 kronor 2016.
SCB:s siffra för Nora har en felmarginal på 75 kronor åt båda hållen, eftersom urvalet i en liten kommun är litet. Den visar ändå nivån: en lägenhet på 65 kvadratmeter till medianhyran kostar knappt 80 000 kronor om året, drygt 6 600 kronor i månaden. Hyrorna har ökat med drygt 30 procent på tio år, men mindre än i riket, där medianen gick från 1 018 till 1 483 kronor.
Medianhyra, kronor per kvadratmeter och år
För en ägare är det viktigt att jämföra rätt. SCB:s median gäller hyra inklusive värme och vatten. Ett hus där hyresgästerna betalar sin el och värme separat har inte samma hyra per kvadratmeter som ett där allt ingår. Och medianen blandar nya och gamla lägenheter, stora och små. Hur kostnaderna för värme och vatten påverkar husets ekonomi beskriver vi i Hur värms husen i Nora?
Hur höjer du hyran i ett hus du äger?
Med förhandlingsordning höjs hyran genom förhandlingen. Utan förhandlingsordning meddelar du hyresgästen skriftligt, och blir ni inte överens kan du ansöka hos hyresnämnden tidigast en månad efter meddelandet.
Ett meddelande om hyreshöjning kan få en särskild verkan om det innehåller rätt uppgifter: höjningen i kronor, den nya totala hyran, dagen då den ska gälla, att hyresgästen blir skyldig att betala om hon inte motsätter sig senast en viss dag – tidigast två månader efter meddelandet – samt din adress och en upplysning om att hyresnämnden kan pröva hyran. Säger hyresgästen inget anses hon ha godtagit höjningen. Säger hon nej prövar hyresnämnden skäligheten enligt bruksvärdet.
Hyresnämndens beslut kan inte gälla för hur lång tid bakåt som helst. Har frågan hänskjutits utan uppsägning får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från ansökan. Den som väntar med att begära en höjning förlorar alltså intäkt som inte går att ta igen.
Se upp
Hyreshöjningar har de senaste åren inte hållit jämna steg med kostnaderna för värme, vatten, avfall och räntor. Räkna i din kalkyl med att hyrorna följer förhandlingarna, inte kostnaderna.
Vad är presumtionshyra, och gäller den i Nora?
En presumtionshyra är en hyra som förhandlats fram för nyproducerade lägenheter och som anses skälig i upp till femton år, även om den är högre än bruksvärdet ger. Den gäller i hela landet, även i Nora.
Hyresförhandlingslagens 19 a § kräver att hyresgästorganisationen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks, att det framgår att hyran bestämts enligt paragrafen och att överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och träffades innan något hyresavtal ingicks. Hyran får därefter ändras med den allmänna hyresutvecklingen på orten. Vid en ombyggnad eller tillbyggnad gäller kravet på samtliga lägenheter bara de lägenheter som har bildats av utrymmen som tidigare inte alls användes som bostad – en kontorslokal som görs om till lägenheter kan alltså få presumtionshyra.
Det spelar roll för den som funderar på att förädla ett hus. En lokal som blir bostäder kan få en hyra som inte prövas mot de befintliga lägenheternas bruksvärde, medan en upprustning av en lägenhet som redan finns prövas på vanligt sätt. Vilka vägar som finns för ett äldre hus beskriver vi i Förädling av hyreshus i småstad.
Tre sätt som en bostadshyra bestäms på
| Hyra | Hur den sätts | Hur länge |
|---|---|---|
| Bruksvärdeshyra | Förhandling eller avtal, prövas mot likvärdiga lägenheter | Löpande |
| Presumtionshyra | Förhandling före uthyrning, för nya lägenheter | Högst 15 år från första inflyttning |
| Tillval | Hyrestillägg som hyresgästen skriver under | Mindre än 10 år; högst en tredjedel av årshyran |
Får du höja hyran efter en renovering?
Ja, om renoveringen höjer lägenhetens bruksvärde – men en standardhöjande åtgärd kräver hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd. Görs den utan godkännande räknas höjningen inte i fem år.
Enligt 12 kap. 18 d § jordabalken får fastighetsägaren utföra standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet, eller ändringar av lägenheten eller gemensamma delar, bara om de berörda hyresgästerna har godkänt dem eller hyresnämnden har gett tillstånd. Gäller det gemensamma delar krävs godkännande från hyresgästerna i mer än hälften av de berörda lägenheterna. Åtgärder som behövs för att lägenheten ska nå lägsta godtagbara standard kräver inget godkännande.
Ett tillval är ett annat sätt: hyresgästen väljer själv till exempel ett nytt kök mot ett hyrestillägg i en särskild handling. Tillägget godtas om det har gått mindre än tio år sedan överenskommelsen och inga synnerliga skäl talar emot, men hyresnämnden ska på hyresgästens begäran sätta ned det om tilläggen blir mer än en tredjedel av årshyran. Underhåll som bara återställer – målning, lagning, utbyte av det slitna – höjer inte hyran. Hur underhållet av ett äldre hus planeras beskriver vi i Hur underhåller du trähus och putsfasader?
Vad betyder hyressättningen för kalkylen?
Att intäkterna i ett hyreshus i Nora växer i förhandlingarnas takt, cirka fyra till fem procent om året de senaste åren, och att ett hus med hyror under ortens nivå har ett utrymme som bara kan tas i anspråk genom förhandling, prövning eller förbättringar.
Ett räkneexempel visar skalan. Ett hus med en årshyra på 600 000 kronor får 24 000 kronor mer om året med en höjning på fyra procent. Stiger samtidigt värmen med tio procent på en värmekostnad på 120 000 kronor, försvinner hälften av höjningen. Det är så Norabostäder beskriver sin egen situation, och samma räkning gäller en privat ägare. Hyresintäkterna beskattas sedan som inkomst av näringsverksamhet eller i bolaget, vilket vi går igenom i Vilka skatter betalar du när du äger och säljer ett hyreshus?
Räkneexempel: hyreshöjning mot kostnadsökning
| Post | Före | Efter | Skillnad |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkt (+4 %) | 600 000 kr | 624 000 kr | +24 000 kr |
| Värme (+10 %) | 120 000 kr | 132 000 kr | −12 000 kr |
| VA och avfall (+8 %) | 60 000 kr | 64 800 kr | −4 800 kr |
| Kvar av höjningen | 7 200 kr |
Hur känslig avkastningen är för hyrorna och kostnaderna går vi igenom i Hyreshus i småstad: risk och avkastning, och hur hyresvärde och driftnetto läses i Så läser du kalkylen för ett hyreshus. Vilka som efterfrågar lägenheterna, och vad de klarar att betala, beskriver vi i Vem hyr lägenhet i Nora?
Vanliga frågor
Gäller bruksvärdet även lokaler?
Nej. En lokalhyra är fri att avtala. Vid en uppsägning jämförs den med marknadshyran för liknande lokaler på orten, men det handlar om hyresgästens rätt till ersättning, inte om att sätta hyran.
Kan en ny ägare bli av med förhandlingsordningen?
Nej, inte automatiskt. Ett avtal om förhandlingsordning gäller även för en ny hyresvärd. Den upphör efter uppsägning enligt lagens regler, eller om hyresnämnden beslutar det.
Får hyran vara olika för två lika stora lägenheter?
Bara om bruksvärdet skiljer sig. Hyresförhandlingslagen säger att lika stora lägenheter i samma förhandlingsordning ska ha samma hyra, om det inte finns skillnader i bruksvärde.
När ska hyran betalas?
Om inget annat avtalats senast sista vardagen före varje kalendermånads början.
Kan hyresgästen få tillbaka för mycket betald hyra?
Ja. Hyresnämnden kan pröva en hyra som hyresgästen anser är oskälig, och en hyresgäst som har flyttat kan ansöka inom tre månader från avflyttningen.
Vad är en hyresnämnd?
En statlig nämnd som medlar och avgör tvister om bostadshyror, förhandlingsordningar och tillstånd till förbättringar. Lagen anger vilka av dess beslut som kan överklagas och vilka som inte kan det.
Hur Borgmästargatan 5 passar in
Prospektet för Borgmästargatan 5 anger ett hyresvärde på 603 286 kronor för bostäderna, cirka 831 kronor per kvadratmeter och år på 726 kvadratmeter, och 155 152 kronor för lokalen. Jämfört med SCB:s median för Nora på 1 228 kronor är det lågt, men om värme och vatten ingår, vilka förhandlingsordningar som gäller och hur lägenheterna är utrustade framgår bara av hyreslistan och avtalen. Siffrorna finns på startsidan, och hyreslistan kan du be om via underlaget.
Ingen rådgivning
Guiden beskriver lagens huvudregler och orten, och räkneexemplen är förenklade med påhittade belopp. Den är ingen juridisk rådgivning och ingen bedömning av hyrorna i ett enskilt hus. Tala med en jurist, din bank och en revisor innan du bestämmer dig, och med hyresnämnden eller en organisation för hyresvärdar om en enskild hyresfråga.
